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            1. 梁椿:產業園區從傳統模式到PPP的演變

              來源于:中國投資咨詢 日期:2016-04-28

              非常感謝北京國家會計學院和中國投資咨詢公司。我對于園區和片區的理解主要有以下三點。

              第一,片區需要深化產業,能夠提供持續有效的動力,對當地產生效益。第二,園區和片區不能簡單的從空間尺度上去分別和分類,在國家空間程度這一層面開發區有相關的定義。園區和片區也不一定要割裂開來,而是要用新的研究框架來理解園區和片區在PPP的實踐。例如蘇州工業園,就是園區里面有片區,你中有我,我中有你。第三,PPP在片區也是一個時代命題,包括一帶一路的政策,走出去實際上首先是一種園區走出去,或者是一種產業載體的走出去。如華夏到印度,毅德去泰國,包括萬達等等,走出去帶領了一批實體企業,通過園區這個載體,進入到區域和片區的開發。

              剛才談了一下對園區和片區的理解。接下來我想跟大家分享的主題是產業園區從傳統模式到PPP的演變,這個分享來自于我們前一階段對整個中國產業園區發展進行的一些總結和研究。2014年以后,國家在不斷的推PPP的建設,在這樣一個PPP的大潮之下,我們看到了園區未來發展的新出路,我們也做了一些研究,今天我們把一些研究成果和結論分享給大家。

              1 中國已迎來PPP的時代

              大家知道,中國已經迎來了一個PPP的時代,這時代對于中國經濟和產業園區是一個新的風口,園區PPP,無疑是PPP這座皇冠上最璀璨的那顆明珠。無論就其復雜性還是系統性而言,園區PPP均冠絕其間;既有基礎設施PPP的共性,也有自身豐富而不可比擬的特性。真正的園區PPP,應該是通過策劃和重新組合出來的一種PPP模式,而不是如既往的水務、環保、道路等領域按照既有套路簡單操作的命題作文。

              2 中國產業園區有哪幾種模式?

              首先我們看到的傳統模式有這么幾個:第一種模式是傳統政府操控的模式,它的特點主要是政企一體,一套班子、兩塊牌子,管委會直屬的運行。比如蘇州高新區、北京的經開區等等。第二種模式就是新加坡的裕廊模式,特點是政企分開,以國有平臺公司進行運營管理,相對的市場化運作。有些案例就是我們早年開發區的一些標桿,如蛇口工業區,蘇州工業園。第三種就是二級開發運營模式,它的特點是完全市場化操作,土地由企業完全控制,這個領域也不乏產業園區的開發商。通過這幾年的發展,產業園區也將有一個新的發展機遇。

              同時,我們也看到了一些創新模式。談到產業園區、產業新城的PPP,大家不可避免的會談到華夏幸福,它其實是一種由BT、BOT過渡和延伸到的PPP,它的特點是政企合作,民營企業主導,類似特許經營權,更加的市場化操作。還有PPP模式,現在各個地方如雨后春筍般的先行先試,它的特點是契約式合作、捆綁運營、收益共享,如中興、汕頭、濱海區域等等。

              3 產業園區為什么要用PPP模式?

              首先我們一直在強調一個觀點,產業園區是最適合以PPP模式來運作的。主要有以下幾個原因:第一,產業園區自身具有很強的社會公益和公共產品的服務屬性。第二,產業園區總體的投資規模大、運作周期長,總體的利潤水平不高。第三,過往的政府重資產、大投入、高優惠、行政化的運營效果,逐漸進入瓶頸期,亟需市場化高效率的社會力量介入。這種關系的框架之下,政府和企業,往往是一種博弈關系,政府需要最大化PPP解決稅收、就業的問題,見效越快越好,持續越長越好。企業期望最大化的收益。如果解決得當,在合適的激勵機制下雙方的利益訴求是一致的,但是很多政府急于求成、求全責備。

              4 園區PPP自身的整體運營能力如何?

              我們通過幾年的歸納和整理,發現現在的市場上,在行業里面有一些運作比較好的園區PPP項目,它的運作模式是可以歸納成幾個階段:首先,投資人或投資人組建的聯合體,參與到整個政府、包括區域合作伙伴招投標的過程;其次,在中標以后政府委托代表機構,包括政府的園區平臺,或者開發區的某個公司,取得政府授權經營權以后,根據當地整體產業的規劃和產業定位,實施區域整體策劃、規劃、設計,并成立相應的開發主體,以及相應的項目子公司;然后針對各具體的開發內容實施投資開發、招商、運營,打造一個區域內的產業園區,使區域內相關的產業從無到有,從初級到成熟,從而實現區域整體價值的提升,以及區域地塊和物業的升值等等。

              5 園區PPP的贏利點在哪里?

              園區PPP是一個長周期的過程,不同于運營階段,它是一個短期、中期、長期相結合的投資組合。需要特別強調的是,這些贏利點,也可能是影響PPP簽訂時物有所值評價的定量評估時的關鍵因素。不過,由于園區并非高速公路、污水廠這樣傳統可憑經驗模擬估算的基礎設施項目,在土地、產業、資本、人流等眾多不確定函數的綜合作用下,準確的定量評估幾乎很難做到,因此短期來看,定性的物有所值評價更適合于園區PPP的情況。

              6 園區PPP的收益率在哪里?

              對于PPP收益達成的共識是“確保盈利,嚴禁暴利”,一般對于PPP項目內部收益率的提法在8%~10%這個區間,在產業地產領域,這個收益率對于基建、一級開發屬于可接受范圍,但對于整體產業園區的PPP收益率是否能夠匹配契合尚無定論。如果將產業地產的一般性收益、經常性收益以及相關配套物業開發經營收益都算進去,整體回報率超過30%,甚至超過50%都是一種常態,但這明顯已經接近社會對于“暴利”的認知,未來必定會面臨壓縮的態勢。如果類似的產業新城、產業園區收益率連續3年超出約定或可接受的范圍,可能會進行重新調整。

              7 園區PPP成功的條件是什么?

              我們認為好的園區項目主要取決于兩個基本條件,第一,該項目的可行性和規模與實際需求的匹配。如果項目建成以后無法發揮應有的效應,即使政府愿意支付,也會造成資源的浪費。第二,要看政府的支付意愿和支付能力,以及相應的法律法規保障。比如討論的濱海新城的項目,汕頭取得了管理權限,再加上汕頭市和濠江區政府都兌現了承諾以兩級立法保障為濱海新城保駕護航,這些都對PPP的實施有巨大的幫助。

              8 政府與社會資本進行PPP模式合作時應該注意哪些要點?

              第一,必須建立起長期共識共贏的姿態。在專業能力方面尊重資本,把這種專業和尊重寫進合同當中,給予社會資本足夠的話語權保障。第二是機制和法律的保障,這對于相對弱勢的社會資本而言也十分重要。第三是建立公平、合理透明的審核機制。社會資本運營方與政府合資成立的輕資產運營公司,政府每年年初要從財政撥款作為預支來啟動,根據總體的運營狀態進行打分和賦權。第四是評估機制方面需要革新,特別是我們知道很多地方政府在選擇PPP的合作方時,看重的是資產規模和資金實力等,但實際上PPP應該更加看重的是輕資產能力。

              事實上,這也是我們園區中國一直在探索思考以及親身實踐的一個重要目標。目前,園區中國把園區PPP主要切割為兩個層面在研究實踐,一個是在一帶一路上進行“區域產城融合運營(AICO)”的嘗試,一個是在珠三角地區進行“城市創新產業運營(CIIO)”的嘗試,我也希望業界同仁能夠經常切磋交流,碰撞出更多有益于園區PPP發展壯大和可持續發展的火花,謝謝大家!

              (本文系獨家原創稿件,未經授權,不得轉載。經授權轉載時,請注明來自中國投資咨詢,對未注明來源的,我們將保留追究法律責任的權利。文章內容不代表公司立場,不作為投資及決策直接依據,僅供參考。)

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