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            1. 呂婧: PPP模式下片區開發項目土地資源配置的有關問題

              來源于:中國投資咨詢 日期:2016-04-29

              國土資源部土地整治中心高級工程師呂婧發表主旨演講

              尊敬的董總、闞處,謝謝北京國家會計學院和中國投資咨詢公司的邀請。剛才三位專家已經自覺不自覺的把很多困惑,甚至一些期望都放在土地上。自有PPP以來,我就一直跟蹤這個事兒,土地資源到底在PPP中起到什么樣的作用,在片區開發中又扮演了什么角色?

              最初,組委會說讓我給大家說說土地的收支問題,其實我覺得,涉及到片區中的土地問題,不僅僅是簡單的支出問題,如果如此,就不會有剛才三位專家一而再再而三的提到土地了。所以,我想,從目前看來,它已經從我們熟識的園區開發、片區開發,綜合開發等發展到了城鎮開發,并且正式列入了財政部示范項目。我了解到浙江建德大洋鎮、山東章丘黃河鎮、上海青浦區重固鎮都已經開展了相應的探索,有的雖未明確叫PPP項目,但實質很相似。這里面涉及三個問題,可能要引起重視,一是在片區開發或城鎮開發過程中,“二政府”問題;二是這類片區開發麻雀雖小五臟俱全,很復雜、綜合性強,期限長,不是僅涉及一兩個部門,而是需要政府有關部門與社會資本整體聯動才能見實效;三是現在片區開發PPP項目不僅涉及到國有土地使用權出讓問題,還涉及到農村土地問題。

              在此,我僅對以前經常遇到的關于土地資源配置的三方面問題作簡要說明:

              第一,關于土地資源配置。一是目前我們國家形成了非常完善的國家土地管理制度。依據《土地管理法》,須遵守兩項基本的管理制度,社會主義公有制和用途管制,公有制我想大家很熟識,用途管制制度在目前生態文明建設的大背景下,還會有所延展;二是需求問題。我們現在的土地資源配置問題實際上是一個現實現勢現時的“三現”需求問題;三是供給的問題。我們現在的PPP當中,不管是園區開發還是單項的PPP項目,土地資源歸總為兩類,一類就是建設公用基礎設施所需要的土地,對土地資源公用性的需求與供給,另一類就是配置的土地經營資源,屬于調控性的土地資源,特點是供給形式的多樣化、目標由單一趨向綜合、模式是由一級開發升級到片區開發,效益更加顯化。

              第二,關于項目用地的取得方式。對于國有土地使用權取得方式有兩種,一種有償,一種無償。我相信這些都是法律上或文件上的,大家都很清楚的。具體到招拍掛、協議、租賃、作價入股等有償方式,按具體法律條文和操作的政策等執行即可;對于劃撥方式,現行劃撥限制比較多,按照劃撥目錄執行。

              第三,關于國有土地出讓的收支出。一是收入具體可歸總分為由出讓土地使用權所取得總成交價款、國有土地使用權處置時需收取的土地價款、其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等組成。二是計提的費用,有的是以總價款,有的是以凈價款,具體包括國有土地收益基金、新增建設用地土地有償使用費、農業土地開發資金、被征地農民基本生活保障資金等,這些都有明確的定量的比例,有的是個幅度值,各級都制定了相應的政策和具體操作層面的規定,PPP項目按照具體的要求操作即可。三是支出部分。土地出讓收入允許的支出項目反映在《政府收支分類科目》,一般體現在08款“國有土地使用權出讓金支出”科目、09款“國有土地收益基金支出”科目、11款“農業土地開發資金支出”科目、12款“新增建設用地土地有償使用費安排的支出”科目。

              最后非常感謝主辦方給我和大家分享的機會,如果大家在這個過程中有涉及到土地相關問題的我們可以一起來商量研究,一方面能找到現有國家政策法律依據的最好,另一方面實踐過程中確有一些新情況新問題,我們可以共同想辦法、找路徑去解決,總之,祝愿PPP項目在中國做得越來越好,謝謝大家。

              (本文系獨家原創稿件,未經授權,不得轉載。經授權轉載時,請注明來自中國投資咨詢,對未注明來源的,我們將保留追究法律責任的權利。文章內容不代表公司立場,不作為投資及決策直接依據,僅供參考。)

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